Zasiedzenie stanowi sposób nabywania praw własności do nieruchomości przez jej długotrwałe posiadanie. Mimo że termin ten może wydawać się skomplikowany, warto poznać jego znaczenie. Bezpośrednio przekłada się on bowiem na rozmaite aspekty życia, takie jak własność gruntów czy też spadki. W tym artykule wyjaśnimy te kwestie, tak aby stały się one zrozumiałe dla wszystkich zainteresowanych osób.
Czym jest zasiedzenie?
Zasiedzenie to sposób nabywania praw własności do nieruchomości na podstawie długotrwałego posiadania. Pytanie, co to jest zasiedzenie nieruchomości, często pojawia się w kontekście spadków, nabycia gruntów czy też różnych form posiadania terenów. Jest to zagadnienie kluczowe dla osób interesujących się prawem własności.
Podstawy prawne dotyczące zasiedzenia
W polskim prawie cywilnym zasiedzenie jest uregulowane przede wszystkim w Kodeksie cywilnym. Prawo zasiedzenia obowiązuje w kontekście nabywania własności przez zasiedzenie i dotyczy różnych form własności, od nieruchomości po pewne rodzaje mienia ruchomego.
Podstawą prawną jest w tym przypadku art. 172 Kodeksu cywilnego, który stanowi, że:
§ 1. Posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie).
§ 2. Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.
§ 3. Nabyć nieruchomość rolną w rozumieniu przepisów ustawy, o której mowa w art. 166 § 3, przez zasiedzenie może jedynie rolnik indywidualny w rozumieniu przepisów tej ustawy, jeżeli – ustalona zgodnie z przepisami art. 5 ust. 2 i 3 tej ustawy – powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z nieruchomościami rolnymi stanowiącymi jego własność nie przekroczy 300 ha użytków rolnych.
Zasiedzenie w dobrej i złej wierze – co to znaczy?
Jednym z najważniejszych aspektów zasiedzenia jest kwestia zasiedzenia w dobrej lub złej wierze posiadacza. Obydwa te terminy mają ogromne znaczenie dla tego procesu i wpływają na jego przebieg oraz konsekwencje prawne.
Zasiedzenie w dobrej wierze
Zasiedzenie w dobrej wierze odbywa się, gdy posiadacz nieruchomości działa w przekonaniu, że jest jej prawowitym właścicielem. Innymi słowy, nie jest świadomy faktu, że jego posiadanie jest w jakikolwiek sposób bezprawne. Zasiedzenie w dobrej wierze jest możliwe po 20 latach. Warto mieć świadomość, że jest to możliwe pod określonymi warunkami, takimi jak brak sporów prawnych dotyczących nieruchomości czy też jasno określony status prawny gruntu.
Zasiedzenie w złej wierze
W przypadku zasiedzenia w złej wierze, posiadacz jest świadomy, że jego roszczenia do nieruchomości są bezpodstawne lub wątpliwe. W takim przypadku okres niezbędny do zasiedzenia jest dłuższy i wynosi 30 lat. Tak więc, nawet jeśli posiadacz działa w złej wierze, może nabyć własność przez zasiedzenie.
Kiedy zasiedzenie jest niemożliwe?
Nie jest możliwe zasiedzenie w przypadku dzierżawy, a także wynajmu nieruchomości, ponieważ w takich okolicznościach posiadacz (dzierżawca lub najemca) posiada nieruchomość na podstawie umowy, w związku z czym jego posiadanie jest posiadaniem zależnym. Zasiedzenie wymaga zaś posiadania samoistnego, a wiec takiego, które nie jest oparte na uprawnieniach innej osoby. Stąd też w przypadkach dzierżawy i wynajmu, posiadanie nieruchomości nie spełnia warunków do zasiedzenia.
Doliczanie czasu zasiedzenia poprzednika
Doliczanie czasu zasiedzenia poprzednika to istotna kwestia. W przypadku, gdy posiadacz samoistny nieruchomości kupił ją czy też otrzymał od innego posiadacza samoistnego, który korzystał z niej na takich zasadach, jakby był jej właścicielem, lecz nie był nim formalnie i nie uporządkował jej stanu prawnego, a obecny posiadacz samoistny kontynuuje korzystanie z nieruchomości, wówczas prawo pozwala na doliczenie do okresu zasiedzenia okresu posiadania przez poprzedników, jak również spadkodawców.
Gdy jednak poprzednik czy spadkodawca był posiadaczem samoistnym w złej wierze, łączny okres zasiedzenia wymagany przez prawo dla obecnego posiadacza oraz jego poprzednika, liczony będzie w taki sposób, jak w przypadku posiadania samoistnego w złej wierze.
Jak udokumentować zasiedzenie?
Dokumentowanie zasiedzenia wymaga przestrzegania określonych formalności prawnych. Zgodnie z procedurą, wniosek o stwierdzenie zasiedzenia należy złożyć w sądzie rejonowym, który jest właściwy ze względu na lokalizację nieruchomości. Wnioskodawca powinien w nim nie oznaczyć siebie, jak również strony zainteresowane w sprawie, które mogą mieć interes prawny w danej nieruchomości.
Wnioskodawca jest zobowiązany do dołączenia do wniosku odpisu z księgi wieczystej lub zaświadczenia o stanie prawnym nieruchomości. Dodatkowym wymogiem jest dołączenie map nieruchomości oraz wyciągów gruntu.
Kwestia zasiedzenia nierzadko prowadzi do konfliktów prawnych. Jeśli taka sytuacja dotyczy Ciebie, dobrym pomysłem może okazać się konsultacja z prawnikiem. Szukasz adwokata z Grodziska Mazowieckiego? Zapraszamy do kontaktu z Kancelarią BonaLex.